ＴＯＰ＞不動産特定共同事業法の回避策の検討
 信託受益権を利用したスキーム |
 一般に不動産特定共同事業法の適用回避の為に使われるスキームとして、対象不動産を一端信託銀行に信託しその信託銀行より発行される受益証券を購入する方法があります。
これにより信託銀行が管理業者を通じて、信託契約に沿った不動産賃貸等の運用を行いそこから生じる収益をＳＰＣに還元します。また、
そして、ＳＰＣは信託銀行から受ける収益と受益証券の販売などから受ける収益を投資家に分配することになります。
この場合、信託受益権による運用は実物不動産の運用ではないため、同法の適用は受けません。
但し、信託受益権は金商法上有価証券に該当しますので、ＳＰＣは投資運用業の登録が必要となります。
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 懸念事項
この方法は現在広く用いられている方法であり、業界ではスタンダードな手法です。
ただ、信託を引き受けてくれる銀行を探すことが困難な場合があり、信託銀行との信託契約を結ぶなど組成までの手間がかかる場合があります。
また、金商法上投資運用業の登録が必要となりますので、登録要件のハードルが高く利用はしづらくなると思われます。。
| 不動産ファイナンスを利用するスキーム |
不動産運用会社にたいし資金の貸し付けを行う場合、この行為は共同事業にはあたらないとされています。
そこで、出資を募る会社が貸金業の許可を受けて、その会社が匿名組合出資により資金を募り、その資金を不動産運用会社に貸付を行なうということが考えられます。
懸念事項
本件スキームは業績連動型の金利貸し付けを採用することで出資に極めて類似する効果をあげることが可能であると考えられます。
しかし、上記スキームは金商法の登録の他に貸金業の許可を受けなければなりませんが、貸金業の許可受けるには主任者を配置すること、および資本金が近い将来に５０００万円とされるため、やや柔軟性に欠けるスキームといえます。
この点、金融会社と不動産運用会社が親子関係にありその間での事業融資を行なうにすぎない場合、これは「業」にあたらず、貸金業の許可を受けなくて済む可能性があります。
この解釈によれば、当初の予定通り金商法の登録のみで足りるため、柔軟なスキーム組成が可能となり得、このような手法で投資事業を行うスキームが一部見受けられます。
| 政令除外規定を利用したスキーム |
共同事業法施行令第１条第２号に掲げる契約は、親会社がいわゆる１００％子会社に対して出資を行う匿名組合契約であり、一般にこうした親会社は、子会社の行う事業のリスクを自ら回避できるだけの経営上の支配力を有していると考えられることから、その当事者の関係等を勘案して本法の保護の対象とはしないものとされています。
したがって、当該親会社に加えて他の事業参加者からも出資を募る場合は、これに含まれず除外されないものであるとされています。
そこで、この規定を形式的に解釈し、親ＳＰＣが自己の事業のために出資を募り、それを子会社の不動産投資事業に出資（子会社は親会社からのみ出資を受ける。従って、子会社の事業に一般投資家は直接関与しない）するという手法で投資事業を行うスキームが一部見受けられます。
懸念事項
本件スキームは金商法の適用のみで運営が開始できるため、もっとも容易なスキームであると考えられます。
しかし、法の趣旨から実質的に解釈する限り、例え親会社をはさんでいたとしても一般投資家保護の要請から適用除外とならないと考えれる余地もあり、このようなスキームは認められない可能性があります。
参照条文
不動産特定共同事業法施行令1条（不動産特定共同事業契約から除かれる契約）
第一条 不動産特定共同事業法 （以下「法」という。）第二条第三項 の規定により不動産特定共同事業契約から除かれるものは、次に掲げる契約（予約を含む。）とする。
二 法第二条第三項第二号 に掲げる契約で、出資を行う者が、当該契約の相手方となる他の法人の発行済株式の総数又は出資の総額を所有する法人その他当該契約の相手方となる他の法人を実質的に支配しているものとして主務省令で定める法人であるもの
以上、不動産特定共同事業法の適用回避のために現状用いられているスキーム例を呈示いたしましたが、必ずしも確立された解釈に則ったスキームではないものもありますので組成においては十分な調査・検討が必要であり将来的にスキームの変更を余儀なくされるおそれが存することを留意していただきたいと思います。
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