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不動産特定共同事業法について

不動産特定共同事業とは
不動産特定共同事業法とは,事業者が事業参加者の提供する資産を集結させて、不動産の売買、交換、または賃貸借といった不動産取引を行い、そこから生ずる収益・利益を投資家に分配することを業として行うことを規制するために制定されたものです。

@投資家が出資を行い、
A事業者はそれを利用して不動産取引(売買、交換、賃貸)を行い、
B当該取引から生じる収益をの分配を投資家に約すること


不動産特定共同事業におけるスキーム類型
不動産特定共同事業法における不動産特定共同事業には、「不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益等の分配を行なう行為」と、「不動産特定共同事業契約の締結の代理・媒介をする行為」の2つが定義されています。
そして、事業法に該当する不動産特定共同事業契約の類型としては、「任意組合型契約」、「匿名組合型契約」、「賃貸型契約」、「外国法令に基づく契約」などが定められています。
以下では、相談の多い匿名組合型のみ紹介します。

匿名組合型(2号商品)
投資家(事業参加者)が、匿名組合に金銭出資を行ない、その出資金により不動産特定共同事業者(営業者)が不動産を取得して、運用し得た収益を投資家に分配する形態を匿名組合型と言います。
匿名組合型は、複数の投資家がいる場合でも、投資家と事業者が1対1で匿名契約を結ぶこと、対象の不動産資産の所有とその業務執行権が全て事業者に帰属することなどが、特徴としてあげられます。





ホテルファンドと不動産特定共同事業法
ホテルファンドはホテル事業を行なうことにより収益を上げるものですが、ホテル事業は単に不動産賃貸に留まらず諸々の要素が絡む業務形態です。
従って、、ホテルファンドなどは「特定不動産の賃貸から収益を上げるもの」と同視することは出来ず、上記要件Aを満たさないため、同法の適用は受けないものと考えられているようです。
以上より、ホテルファンドの運営は通常の事業投資型ファンドとして、第2種金融商品取引業の登録により出資を募ることが可能となると考えられます。
※リゾートマンションの賃貸ビジネスについて
リゾートマンションの賃貸は、不動産取引と独立した事業類型ということは出来ず、上記要件Aの賃貸にあたるのではないかと思われます。よって、匿名組合形式の私募ファンドとして組成しているファンドには若干の危うさを感じます。
以上より、ファンドの分配原資が不動産に絡むものである場合には、当該ファンドが事業型投資ファンドと評価しうるのか、重要事項説明書の記載やスキームの組み方などに関して十分な考察が必要であると思われます。 (具体的には、当該事業自体が社会通念上特定の不動産取引とは独立したビジネスの類型として評価されるのかが視点となるものと考えられます。


不動産特定共同事業法の適用除外要件
@不動産を信託し、その信託受益権を対象資産とした不動産共同投資事業の契約
A相続や等価交換などの原因で対象不動産が共有となった賃貸型不動産共同投資事業の契約
B外国法令で出資者保護が確保されたもので、外国において締結された不動産共同投資事業の契約(但し、契約締結のみを外国で行なったものは本法の脱法であり、除く)
C出資が株式や債権等、証券取引法の有価証券を対象とした不動産共同投資事業の契約


不動産特定共同事業の許可要件
以下に簡単な許可要件を示します。
(1) 法人であること。
(2) 宅地建物取引業者であること。
(3) 最低資本金を1億円とすること(契約締結の代理媒介のみでは2000万円)。
(4) 純資産額が資本又は出資額の90%以上であること。
(5) 事務所ごとに「業務管理者」が置かれていること。
(6) 契約約款の内容が政令で定める基準に適合していること。
(7) 事業を適格に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有すること。


以上のように,許可要件はある程度ハードルが高いものとされております。

不動産特定共同事業の課題

当該スキームは、オリジネーターから不動産を購入するビークルが通常の信託受益権型スキーム資産流動化法型(TMK型)スキームにおけるような単なる箱ではなく、事業遂行能力を有する(すなわち実体を有する)事業会社であるという点で、上記2 つのスキームと異なる特性を有します。
この特性の結果、通常他の事業を営む不動産特定共同事業者に生じる破綻の影響を投資家は受けることとなります。従って、投資ストラクチャー一般に用いられるチャリタブルトラスト等を用いた倒産隔離手段が図れず、当該制度の大きな課題であると
思われます(なお、一定の要件でSPCを組成することも出来ますが、改めてSPCについての許可が必要となったり、親会社との分離が不十分であるなどの限界があります。)。

不動産特定共同事業と金融商品取引法
金融商品取引法規定のうち、適合性原則や損失補償の禁止といった規定が準用されます。



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